據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,開發(fā)商從利益考量出發(fā),傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費(fèi)用,包括物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。
此外,國際通行的房屋交易計價單位多為“所見即所得”的套內(nèi)面積,國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日,都無法律法規(guī)對公攤面積作出明確約束。
“《房產(chǎn)測量規(guī)范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設(shè)計規(guī)范》中無相應(yīng)體現(xiàn),致使國內(nèi)報批、設(shè)計、施工每個環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤?cè)绾斡嬎?只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小。這樣一來會導(dǎo)致不少亂象出現(xiàn)�！睒墙úㄕf。
對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱,測繪單位一般按照“誰使用,誰分?jǐn)偂痹瓌t計算公攤面積,基本交由開發(fā)商指認(rèn),而業(yè)主不具備專業(yè)知識,雙方信息嚴(yán)重不對等。
盡管如此公攤并不合規(guī),但在現(xiàn)實(shí)中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業(yè)內(nèi)人士直言,國內(nèi)對于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范,基本靠經(jīng)驗(yàn),亟須予以規(guī)范。
而王樹德對記者說,以套內(nèi)面積進(jìn)行房產(chǎn)交易,在一些地方早已有法可依。
早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,其中第13條規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格,并載入商品房買賣合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時,應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)。
2013年年底,北京市出臺關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見》的通知,第二十七條規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預(yù)售,均應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計價,按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價款。獨(dú)立的別墅和整棟樓房預(yù)售,計價方式由當(dāng)事人自行約定。
王樹德對記者說,2013年6月1日,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實(shí)施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因?yàn)槟硞�領(lǐng)域的法律糾紛比較多發(fā)并且缺少統(tǒng)一處理原則。
“以套內(nèi)面積計價主要基于兩點(diǎn)考慮,第一是套內(nèi)面積和建筑面積計價方式有技術(shù)差異,建筑面積計價不能完全反應(yīng)各地的房地產(chǎn)真實(shí)價格水平；第二是建筑面積計價容易產(chǎn)生法律糾紛,明確套內(nèi)面積及套內(nèi)價格有利于解決和減少法律糾紛。實(shí)際上,自北京及重慶以套內(nèi)面積計價后,類似的法律糾紛少了很多�！蓖鯓涞抡f。
用設(shè)計控制公攤
定標(biāo)準(zhǔn)確保透明
2018年,在房價高漲的一線城市,限價之后的商品房社區(qū)品質(zhì)下降,各方面設(shè)施面積縮水、裝修不合格等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。
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